中古住宅だから構造など見えない部分の欠陥が心配。そんな中古住宅取引の不安を解消するのがインスペクションです。
建物の劣化状況や構造的な問題点を明らかにし、適切な改修工事を行うことができれば、中古住宅と言えど長く住み続けることができます。
中古住宅の流通が活発でなかったのは、中古住宅の調査方法や評価が一般的でなかったためです。
事実、家が足りなかった時代では積極的な新築政策が取られていました。
しかし、これからの日本は違います。人口減と極端な少子高齢化に起因する家余り時代を迎えるにあたって、今ある建物をいかに活用するかが国を挙げての大きな課題となっています。
国は中古住宅流通の活性化を図るにあたって、インスペクションや中古住宅の保証制度の整備を行いました。
耐震診断をはじめとして、既存住宅の性能を評価する方法はかなり前から運用されていたのですが、不動産流通の現場で活用されることはあまりありませんでした。
既存住宅売買瑕疵保険という新しい制度を設けることで、これまで培ってきた既存住宅の評価技術を一般化することができたのです。
2018年4月からは、宅建事業者によるインスペクションに関する情報提供の義務化が始まります。インスペクションを活用し、中古住宅の安心・安全な流通を促進することが目的です。
インスペクションもかし保険も消費者保護のための制度です。これから中古住宅の取引をお考えの方は、ぜひご活用ください。
関連情報
- 耐震基準適合証明書と住宅ローン減税
- 国土交通省インスペクション・ガイドライン
- 耐震診断・耐震改修にかかる取り組み
- 建築物の耐震改修の促進に関する法律に関連するパンフレット
- 一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会
- 【フラット35】中古住宅の技術基準の概要
インスペクションの目的は改修費用を把握すること
中古住宅の状態は物件によってさまざまです。築年数が古くても手入れが行き届いていてほとんど改修工事が必要ない物件もありますし、反対に築浅でもどうしようもないくらいに劣化している物件もあるのです。
中古住宅のリスクとは必要な改修費用の金額とも言えます。不動産広告に掲載されている目先の物件代金だけで判断するのではなく、購入したい物件が決まったら、建築士によるインスペクションを実施して、改修工事が必要かどうか、必要な場合は改修費用はどれくらいかかるのかを踏まえて、資金計画に問題がないことを確認してから不動産売買契約を行えば、後から大きな劣化が発見されて売主とトラブルになるということを防ぐことができます。
インスペクションを活用した不動産購入の流れ
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物件探し
インターネットの物件情報などを参考に物件探しを始めます。ご希望のエリアとご予算からリフォームに割くことができる予算を算出しておけば、物件情報をある程度ふるいにかけることができます。
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気に入った物件が絞られたらインスペクション実施
気になる物件が絞られてきたら実際に内見などを行います。最終的に購入希望物件が決まったらインスペクションを実施します。
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改修工事見積りをもらって全体的な資金計画の確認
中古の取引でリフォームは欠かせません。改修費用を含めたリフォーム総額を含めて、資金計画に問題がないか確認しましょう。
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不動産売買契約
利用したい支援制度によって、契約後の後工程が決まりますので、余裕を持ったスケジュールで所有権移転日を設定します。
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リフォーム打ち合わせ・工事請負契約
リフォーム費用をローンに組み込みたい場合は金融機関が指定する期日までに工事請負契約を締結する必要があります。不動産売買契約後はリフォーム会社と打ち合わせを重ねて、工事請負契約を目指します。
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所有権移転前の手続き
支援制度によっては所有権移転前に行っておかなければならないことがあります。所有権移転後では挽回できないことも多いので遅滞なく手続きを進めましょう。
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融資実行・所有権移転
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リフォーム工事
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各種証明書発行
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引っ越し・居住開始
インスペクションを実施するメリット
これから家を買う方のメリット
中古住宅の取引でインスペクションを実施すると下記のようなメリットがあります。
- 中古物件の隠れた瑕疵を発見できる
- 劣化の有無や改修費用を把握して安全な取引ができる
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる※1
- 築後年数要件を超えた物件でも住宅ローン減税を利用できる※2
- 築後年数要件を超えた物件でも登録免許税が減額されます※2
- 旧耐震の物件でも不動産取得税がが減額されます※3
- フラット35が利用できます※4
- その他リフォームの補助制度などを利用することができます
※1 瑕疵保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。また、売主が宅建業者の場合は売主が瑕疵保険に加入します。
※2 耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要になります。
※3 所有権移転までに※2が取得できた場合。
※4 フラット35適合基準を満たす場合
これから家を売る方のメリット
中古住宅の取引におけるインスペクションはまだまだ始まったばかりです。インスペクションの実施によって、売却価格が高くなる効果は見込めませんが、上記の通り買主にとってはメリットが多いので、インスペクションを行っていない物件に比べて売れやすい物件と言えます。
- 中古物件の隠れた瑕疵を発見できる(瑕疵のトラブルを回避できる)
- 住宅ローン減税、登録免許税(旧耐震の場合は不動産取得税)など減税が利用できる物件としてPRできる※1
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件としてPRできる※2
- フラット35が利用できる物件としてPRできる※3
- 購入にあたって必要な改修費用を買主へ伝えることができる
※1 耐震基準適合証明書が取得できる場合
※2 瑕疵保険の検査基準を満たす場合
※3 フラット35適合基準を満たす場合
インスペクションは誰に依頼するのか
インスペクションを実施するのは建築士事務所に所属する建築士です。世の中にはたくさんの種類の調査士やインスペクターが存在しますが、下記の条件に当てはまる建築士に依頼するのが良いでしょう。
【中古住宅取引時のインスペクターの条件】
- 建築士事務所に所属する建築士であること※1
- 既存住宅状況調査技術者であること※2
- 所属する会社が瑕疵保険の検査会社登録を行っていること
- フラット35適合証明技術者であること
- 耐震診断、耐震基準適合証明書発行業務の経験があること※3
※1 不適切な調査を行った建築士は建築士法で罰則規定があります。建築士事務所に所属する建築士に調査を依頼するのは最低限のセーフティネットです。
※2 宅建業法に定められたインスペクションは既存住宅状況調査と言われ、専門の講習を受けた建築士でないと実施できません。
※3 建築士と言えど花形は意匠(デザイン)なので、木造の構造を取り扱うことができる建築士は非常に少ないのが実情です。
中古住宅を取得する際に利用できる各種住宅取得支援制度を活用するためにも、上記の条件を満たす建築士に"1回の現地調査でまとめて判断してもらう"ことが大切です。リニュアル仲介のインスペクションサービスでは上記の条件を満たす建築士を手配いたします。
リニュアル仲介のインスペクションサービス
<調査内容と対象の工法>
調査内容 | 対象の工法 |
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既存住宅状況調査(瑕疵保険現況検査) | 木造一戸建て(在来工法・2×4工法)、マンション ※木造以外の一戸建ての場合は事前にご相談ください。 |
耐震診断 | 木造一戸建て(在来工法・2×4工法) ※木造一戸建て以外は対象外です。 ※混構造・スキップフロアなどイレギュラーな構造の場合も対象外です。 |
フラット35適合調査 | 木造一戸建て(在来工法・2×4工法)、マンション ※木造以外の一戸建ての場合は事前にご相談ください。 |
<調査費用>
あわせてご依頼いただくと、調査費用が割引となる場合がございます。詳細はお問い合わせください。
調査内容 | 費用 |
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既存住宅状況調査(瑕疵保険現況検査) | 調査費用:5万円(税抜) 瑕疵保険費用:10万円~15万円程度 ※保証内容と物件状況によります |
耐震診断 | 耐震診断費用:7万円(税抜) 耐震改修設計費用:3万円(税抜) 耐震基準適合証明書発行費用:2万円(税抜) ※耐震基準適合証明書は弊社サービスで耐震改修工事をご依頼いただく場合の価格です。 ※耐震診断の結果、改修工事が不要と判定された場合の耐震基準適合証明書発行費用は5万円(税抜)となります。 |
フラット35適合調査 | フラット35適合証明書発行費用:5万円(税抜) |
<サービスのご利用にあたって>
・売主様との交渉など不動産仲介会社の協力が不可欠です。まずは不動産仲介会社へ本サービスを利用することについて了解を得てください。
・建築士によるインスペクションを実施することについて売主様の了承を得てください。(インスペクションは非破壊検査です)
・現地調査当日に依頼主及び不動産仲介会社の担当者の立ち合いが必要です。
・調査は1時間~2時間(耐震診断を行い場合は更にかかります)必要です。特に売主様が居住中の物件の場合は、売主様のスケジュールをご確認ください。
・新築時の設計図書(図面など)がある場合は、写しをご用意ください。また、設計図書の写しを調査を担当する建築士に渡すことについても売主様の了解を得てください。
・検査と施工を一体にしてコストを抑えることを実現したサービスです。原則として調査のみのご依頼や、耐震改修の分離発注などは承ることができません。(詳細はコチラを確認してください)
・一部サービス提供ができない地域がございます。詳細はお問い合わせください。
インスペクションの流れ(住宅購入の場合)
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購入を希望する物件を絞り込みます
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インスペクションが実施できるかどうかの判断を行います
建物の工法や構造によっては依頼する建築士が異なったり、調査が実施できない場合があります。インスペクションが実施可能であると判断された場合は、インスペクションのお申込みについてご案内します。
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建築士を手配します
調査を担当する建築士の手配に3営業日ほどかかります。お急ぎの場合は事前にご相談ください。
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現地調査を実施します
調査時間は1時間~2時間(耐震診断を行い場合は更にかかります)です。リフォームや家に対する不安など、調査以外のことについても、現地調査を担当する建築士にお気軽にご相談ください。
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結果報告書を作成します
結果報告書の作成には3営業日ほどかかります。お急ぎの場合は事前にご相談ください。また、改修工事が必要と判定された場合は、おおよその改修費用のお見積りもご提示いたします。
インスペクションQ&A
- 新築時の図面など一切残っていませんが、インスペクションを実施できますか?
- インスペクションは可能です。ただ、非破壊検査だと壁内部の構造部が確認できないので、評価が低くなります。(確認できないものはないものとして判定します。これを安全側に判断する、と言います)
- 現地調査を実施して、インスペクション結果を待つ間に物件がほかの人に売れてしまいました。インスペクションをキャンセルできますか?
- 現地調査実施後はキャンセルできません。
- マンションの耐震診断はできますか?
- 耐震診断は木造戸建てのみ対象です。
- 既にリフォームを実施する事業者が決まっています。耐震診断と証明書発行のみ依頼できますか?
- 大変申し訳ありませんが、弊社では対応しかねます。本来であれば耐震も含めてリフォーム事業者が対応するべきことですので、今お打ち合わせされている事業者にご相談ください。
- 既にリフォームを実施する事業者が決まっています。既存住宅売買瑕疵保険だけ依頼することはできますか?
- 大変申し訳ありませんが、弊社ではお引き受けできません。
- 既に所有権移転を終えています。今からの手続きで住宅ローン減税は利用できますか?
- 所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する方法はございますが、それでも所有権移転までに行わなければならないことがありますので、今からの対応では難しいと思います。(弊社ではお引き受けできません)
- 既に所有権移転を終えています。今からの手続きで既存住宅売買瑕疵保険に加入することはできますか?
- 瑕疵保険のお申し込み手続きを所有権移転までに完了させる必要がありますので、所有権移転後の手続き開始では既存住宅売買瑕疵保険に加入することは難しいと思います。(弊社ではお引き受けできません)
インスペクション豆知識
インスペクションの結果は不動産売買契約を解除する理由になりません
日本の住宅業界は長らく「新築偏重」だったため、不動産業者も新築の取り扱いには長けていても、中古はあまり経験がないのが実情です。新築はインスペクションが不要なので、新築取引の流れで、不動産売買契約を先行しがちです。
しかし、不動産売買契約を先行することは、知らずに大きなリスクを背負ってしまうことになります。
一般的な中古住宅の不動産取引の場合、契約後にインスペクションを実施した結果、思った以上の改修費用が発生すると判明したとしても、そのことを理由に不動産売買契約を撤回する特約は盛り込まれません。従って、不動産売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握する方がより安全な取引と言えます。
しかし、インスペクションの実施には時間がかかるため、人気物件だとインスペクションの結果を待つ間に他の人に売れてしまうことも懸念されます。築年数や内見時の様子を踏まえて、適切に判断することが大切です。
木造戸建ての基礎知識~建築年月でおおよそ判定できます~
単に築年数が古いという判断ではなく、いつ建築されたか、は住宅ローン減税など各種支援制度を活用する上で重要な判断材料となります。
1)旧耐震に要注意!!(1981年5月以前の建物)
1981年6月に建築基準法の改正があり、住宅の耐震性について大きな変更がなされました。
1981年5月以前を「旧耐震」、1981年6月以降を「新耐震」と区分します。
木造戸建ての場合、耐震改修を行えば十分な性能を確保することは理論上可能ですが、改修コストがかかり過ぎてしまうため、立地が抜群に良いなど余程の理由がなければ「旧耐震」物件は避けた方が良いと思われます。
2)安心できるのは2000年6月以降
阪神淡路大震災の教訓を受けて、2000年6月に建築基準法が改正されました。
「新耐震」の物件でも、耐震診断を実施すると基準を満たさず、何らかの改修工事が必要と判定される可能性が高いです。
検討している物件が1981年6月~2000年5月の建物の場合は、可能であれば不動産売買契約を締結するまでに耐震診断を実施して必要な改修費用を把握することをお勧めします。
3)1981年6月以降でも「新耐震」にならない場合があります
不動産広告などで表記される建築年月は謄本に記載されている「完成年月」であることが多いのですが、新耐震・旧耐震の判断は確認申請日が基準となります。
古い物件などは建築確認済証など新築時の図書がない物件も多く、その場合は謄本でしか建築年月を確認することができないのですが、謄本で確認する場合の新耐震・旧耐震の境目は1981年6月ではなく、1983年4月までずれてしまうのです。
ギリギリ新耐震と思って手続きを進めたら、実は旧耐震で、結果的に耐震改修工事を実施しなければならなくなった、というのは最近よく聞かれるようになった瑕疵保険の失敗事例です。
ちなみに、リニュアル仲介が提供しているSelFin(セルフィン)では、上記のポイントを自動で判定いたします。無料でご利用いただけますので、物件探しのお供としてぜひご活用ください。
物件選びの前に不動産仲介会社選び
不動産取引に携わる担当者が中古取引をあまり知らなかったり、誤った知識を持っていたりすると、思いもよらないトラブルに巻き込まれたり、住宅ローン減税などの制度が利用できなくなったりします。
不動産仲介会社にはじめに訪問した時に、まずは「中古を希望すること」「購入にあたってインスペクションを利用したいこと」「住宅ローン減税などの制度を利用したいこと」を投げかけてみてください。この時点で住宅購入の流れについて、納得できる説明ができる事業者でなければ、その不動産仲介会社で取引を進めるのは危険です。
担当者の知識レベルも大切なのですが、会社として具体的なサービスを用意しているかが判断のポイントになります。