耐震基準適合証明書 | 完全解説 | 証明書発行サービス

確定申告について

2017年(平成29年)の確定申告期間は、2017年2月16日(木)〜3月15日(水)です。この期間内に、2016年1年間分の会計結果を税務署へ報告(確定申告)することになっています。


  • 平成28年1月1日から12月31日までの間に入居された方が対象です。
  • 住宅ローン減税は入居した年の翌年の確定申告時に申請します。
  • 給与取得者は2年目以降は年末調整の際に手続きできます。
  • 各種要件を確認するために必要な書類があります。

築年数が古い中古住宅でも住宅ローン減税を諦めないで!

住宅ローン減税と築後年数要件

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

築後年数要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。築後年数要件を緩和する方法があるからです。例えば耐震基準適合証明書。耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

不動産売買契約前の確認が必要です

耐震基準適合証明書についてたくさんのお問い合わせをいただいておりますが、ほとんどが「手遅れ」の状況です。住宅ローン減税制度は家計に与える影響が大きい制度ですので、不動産売買契約前に制度利用のためにやらなければならないことや費用、手続きなどをご確認いただくことをお勧めします。


築後年数要件を緩和する3つの方法

【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する

物件の引渡し(所有権移転)前までに耐震診断や必要に応じて改修工事を実施して売主が申請者となる耐震基準適合証明書を取得する方法です。

引渡し前の耐震基準適合証明書の注意点

1:所有権移転前に耐震診断を実施することについて売主の許可が必要です。許可が得られない場合は【方法2】もしくは【方法3】となります。

2:耐震診断の結果、現行の基準に満たないと判断された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。

【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する

引渡し前にかし保険の現況検査を実施し、既存住宅売買かし保険の付保証明書を取得する方法です。耐震診断が現実的でない木造住宅以外の建物で有効な手段です。

引渡し前の既存住宅売買かし保険の注意点

1:所有権移転前にかし保険の現況検査を実施することについて売主の許可が必要です。

2:現況検査の結果、劣化事象が指摘された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。

3:売主が宅建事業者の場合、売主に既存住宅売買かし保険の手続きをお願いする必要があります。

【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

売主の協力が得られない場合は、引渡し前に申請書のみを取得して、耐震診断や改修工事は引渡し後に実施する方法があります。

引渡し後の耐震基準適合証明書の注意点

1:耐震改修工事の実施が要件です。引渡し後の耐震診断の結果、現行基準を満たすことが判明した場合は制度対象外となります。

2:所有権移転後、居住開始までに改修工事を実施して証明書を取得する必要があります。不動産の取引では「新住所登記」といって、所有権移転前に新住所へ住民票を移して住所移転登記を省略する方法が取られますが、【方法3】を利用する場合は「新住所登記」を行うと制度対象外となります。

3:登録免許税は対象外となります。

4:不動産取得税の軽減は家屋のみが対象で、土地は対象外となります。

平成26年度から【方法3】が追加になりました。取引の進め方を誤ると住宅ローン減税の対象外になる恐れがありますので早めにご相談ください。


耐震基準適合証明書のメリット

1:住宅ローン減税が適用されます

2:登録免許税が減額されます
(建物所有権移転:2.0%→0.3% 抵当権設定:0.4%→0.1%)

登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年越の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。

3:不動産取得税が減額されます
(土地:45,000円以上軽減 建物:築年数によって変動します)

不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。

45,000円又は、敷地1m 当たりの価格 (平成21年3月31日までに取得された場合に限り、1m 当たりの価格の2分の1に相当する額)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200m を限度)×3%

4:家屋の固定資産税が1年間1/2になります
(耐震改修促進税制)※耐震改修工事を行った場合のみ

固定資産税の減額は適用要件があります。・昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること・耐震改修費用が50万円超であることなど。詳細はお問い合わせください。

5:地震保険の耐震診断割引
(地震保険料10%割引)

地震保険にはいくつかの割引制度がございますが他の割引制度との併用はできません。また主に新築を対象とした「耐震等級割引」とこの「耐震診断割引」は別のものですのでご注意ください。


不動産取引と耐震基準適合証明書取得の流れ

耐震基準適合証明書は耐震診断結果やお取引の状況によって取得の流れが変わります。築20年以上の木造一戸建ての場合、耐震基準適合証明書の取得には耐震改修が必要になる可能性が高いので、耐震基準適合証明書をご希望の場合は、不動産売買契約前に耐震診断(※)を実施することをおすすめいたします。

※不動産売買契約後に耐震診断を実施し、耐震基準適合証明書の発行のために想定以上の改修費用が必要だと判明しても、そのことを理由に締結した不動産売買契約を解除することはできません。


耐震基準適合証明書よくある質問

お問い合わせの前に下記内容をご確認ください

耐震基準適合証明書や住宅ローン減税についてよくある質問と回答をまとめました。弊社へお問い合わせいただく前にご一読ください。※弊社のサービス対象外となる構造・工法に関するご質問についてもまとめてあります。

1)耐震基準適合証明書とはどんな証明書ですか?

当該建物が新耐震基準に適合していることを建築士等が証明する書類です。

建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士のほか、指定確認検査機関などの専門機関でも発行できます。

【参考】国土交通省ホームページ

2)耐震基準適合証明書の取得にどれくらい日数がかかりますか?

ご依頼を頂いてから現地調査を実施するまででおよそ1週間程度、現地調査から耐震診断の結果報告書を提出するまで1週間~10日程度いただいております。

耐震診断の結果耐震改修工事が必要であると判定された場合、耐震改修工事に必要な日数は建物の状況によって異なります。

3)耐震診断(現地調査)はどのくらいの時間がかかりますか?

およそ2~3時間が目安です。設計図書がない場合は1時間ほど多く時間が必要になります。

4)改修工事が必要になる可能性はどの程度あるのか?

専門機関の調査データによると、旧耐震(昭和56年5月以前)の建物の9割以上、新耐震(昭和56年6月以降)の建物でも8割以上が基準を満たさず、耐震改修工事が必要であることがわかっています。

5)改修工事はどれくらい費用がかかるのですか?

一般的に100万円~200万円程度と言われます。改修工事費用は築年数が古ければ古いほど高額になり、また床面積が大きければ大きいほど高額になる傾向があります。特に旧耐震の建物は改修費用が高くなる傾向があり、新耐震の建物は改修費用が安価で済むケースが多いです。

6)図面だけで証明書を発行してくれますか?

図面だけでの証明書発行は承っておりません。必ず現地調査を実施します。

7)図面がないと証明書は発行できませんか?

図面がなくても耐震診断を実施することができます。ただ、確認できない箇所は評価されないので、耐震診断の評価を下げる大きな要因となります。

8)検査済証がないと証明書は発行できませんか?

検査済証がなくても耐震診断を実施することができますので基準に適合すれば耐震基準適合証明書を発行することができます。

9)耐震基準適合証明書があれば住宅ローン減税は受けられますか?

耐震基準適合証明書は住宅ローン減税制度における築後年数要件を緩和するために必要な書類です。

住宅ローン減税には床面積50㎡以上、2分の1以上が居住用などの要件が定められていますので、耐震基準適合証明書を取得しても他の要件を満たさない場合は住宅ローン減税の対象になりません。

10)すでに所有権移転をしてしまっていますが、今からでも手続きは間に合いますか?(木造戸建て)

残念ながら「今からだと間に合わない」ケースが多いです。

木造戸建ての場合、引渡し後に耐震基準適合証明書を取得する方法がございますが、引渡し後の方法は単に耐震基準適合証明書を取得すればよいというわけではありません

引渡し後の方法の要件は「所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して、耐震基準適合証明書を取得する」です。

つまり、1:耐震改修工事が必要である、2:新住所登記※を行ってはいけない、の2点について要件に抵触するケースが多いのです。

また、引渡し後の方法の手続きでは、引渡しまでに耐震基準適合証明書の仮申請書を取得しておく必要があります。

※新住所登記について

新住所登記とは、所有権移転にあたって予め住民票を新住所へ移しておき、住所変更登記を省略する業界の慣習です。

本来は、旧住所で所有権移転登記→所有権移転後に引っ越し→住民票の移転→住所変更登記という流れなのですが、予め住民票を新住所へ移転→新住所で所有権移転登記→引っ越しとすることで住所変更登記を省略することです。

引き渡し後の場合の要件は「所有権移転後、居住開始まで(住民票移転)に耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を受ける」とありますので、「新住所登記」を行ってしまうと制度対象外と判断される可能性が高いです。

11)すでに所有権移転をしてしまっていますが、今からでも手続きは間に合いますか?(非木造)

残念ながら今からだと「間に合いません」。

非木造(マンションやRC戸建てなど)の場合、耐震改修工事が現実的でないため、築後年数要件を緩和する方法は実質2つです。

一つは引渡しまでに耐震基準適合証明書を取得することで、二つ目は既存住宅売買瑕疵保険を付保することです。

いずれの場合も引渡しまでに手続きを完了させることが必要ですので、引渡し後に手続きを開始しても制度の対象とはなりません。

12)日を遡って耐震基準適合証明書を発行してもらうことはできますか?

大変申し訳ありませんが、弊社ではそのようなご要望を承ることができません。


リニュアル仲介の耐震基準適合証明書発行サービス

リニュアル仲介では耐震基準適合証明書のための耐震診断や証明書発行などを承っております。耐震基準適合証明書発行に際しては、物件、売買スケジュールなどの個別の情報をヒアリングさせて頂くことが非常に重要です。中古住宅購入をご検討の方はお早めにご相談ください。

耐震基準適合証明書発行サービスご利用料金

【耐震診断】7万円(税抜)

【改修設計】3万円(税抜)

【証明書発行】3万円(税抜)※改修工事なしの場合は5万円(税抜)

リニュアル仲介をご利用いただくメリット

(1) 中古住宅でも耐震基準適合証明書、既存住宅売買かし保険が付保できるようにご提案いたします

(2) 耐震基準適合証明書に関しては工事+証明書発行のみのご相談も可能

(3) 診断の結果、基準を満たさない場合は、必要な改修工事をご提案いたします

対象物件

木造在来工法・2×4工法の戸建て

※旧耐震基準の木造住宅もサービス対象です。

※設計図書や検査済証がない物件でも耐震診断可能です。

※マンションや非木造住宅(RC造・鉄骨造など)は対象外です。ご了承ください。

耐震基準適合証明書発行サービスの流れ


住宅ローン減税・耐震基準適合証明書関連コンテンツ

「えっ!賃借中の物件を購入した場合、引渡し後の「耐震基準適合証明書」は住宅ローン減税の適用対象外!」という内容についてです。
今回、弊社不動産部にて賃借中(賃借物件の住所と住民票の住所が同一)の物件を購入するお客様の相談を受けました。

物件自体は築20年以上でありましたので、住宅ローン減税の適用を受けるには引渡し前に「耐震基準適合証明書の取得」、「既存住宅売買瑕疵保険の付帯」できる住宅、もしくは引渡し後に買主自らが「耐震基準適合証明書の取得」する予定の場合に限られています。

しかし、今回新たに、賃借中の物件を購入した際の「耐震基準適合証明書」は引渡し後の証明書では住宅ローン減税の適用にはならないという事が発覚しました。
国土交通省にも確認をしましたが、財務省の見解として「入居のタイミング」を住民票の移動で証明するため、そもそも賃借中の物件を購入しても、住民票の移動がないため、適用の対象外となっていると思われます。
これから住宅購入をされる方は注意が必要です。

今回はよくある「勘違い」をご紹介します。
1:耐震診断を行えば耐震基準適合証明書が取得できる

昭和56年5月以前の建物を「旧耐震」と言います。昭和56年6月以降の建物は「新耐震」と言われます。
不動産屋さんから「新耐震」だから安心です、と言われ、「新耐震」なら耐震基準適合証明書を取得できると思っている方が多いですが、これは間違いです。
木造住宅の耐震を専門に扱う組合が発表しているデータによると、「新耐震」でも8割以上の家屋が現行基準を満たさないという結果が出ています。

阪神淡路大震災の教訓を受けて建築基準法が改正されたのが平成12年6月です。「新耐震」といえども平成12年6月までの建物はなんらかの耐震改修が必要であると判断する方が現実的です。

2:耐震改修には多額の費用がかかるから新築した方が良い

耐震改修にいくら費用がかかるのかは、耐震診断を実施してみないと正確に算定できません。
耐震改修費用は「古さ」と「広さ」に比例して高くなる傾向がありますので、「旧耐震」の建物の場合は建て替えた方が合理的と判断される場合があります。
ただ、家が古いというだけで、耐震診断もせずに建て替えた方が良いと判断するのは間違いです。耐震診断を実施しなければ何も判断できないからです。
中古住宅流通の際には、内装のリフォームを実施される方が多いので、そのリフォームにあわせて耐震改修を実施すれば、思ったよりもコストを抑えることができるのも事実です。
購入判断材料として耐震診断は欠かせないと思います。

3:どんな家でも耐震診断ができる

一般的な耐震診断法が使えるのは、木造在来工法と2×4工法のみです。所謂一般的な木造住宅です。
鉄骨やRC造はもちろん、大手ハウスメーカーによるパネル工法も一般的な耐震診断法が利用できないので、きちんと耐震診断をしようとすると診断費用が高額になるケースがあります。
戸建て住宅の場合、なるべく改修工事が実施しやすい工法を選択するのが現実的な選択です。

4:図面があれば誰でも耐震診断できる

耐震診断を実施するのは建築士です。また、新築時の設計図書が残されているからと言って現地調査を行わずに耐震診断結果報告書を作成することはありません。
図面に記されているのは家屋の一部の状況だけで、家屋の性能を正しく把握するには現地調査が欠かせないからです。

5:図面がないから耐震診断できない

図面がなくても耐震診断を実施することは可能です。
しかし、耐震診断は非破壊検査になりますので、壁の内部に設置された耐力要素を確認することができず、結果的に耐震診断の点数を大きく減らしてしまう要因となります。
在来工法は柔軟な対応が可能なのですが、2×4工法で図面がない場合は、非常に大掛かりな工事が必要と判定されることがあります。
新築時の設計図書の有無で改修費用が大きく変わってしまうので、頑張って売主さんに探してもらうよう交渉するだけの価値があります。

6:耐震基準適合証明書が発行されれば住宅ローン減税が利用できる

住宅ローン減税には様々な要件があります。耐震基準適合証明書はそのうちの「築後年数要件」を緩和するために必要な書類です。
耐震基準適合証明書が発行されたとしても、他の要件に抵触すれば住宅ローン減税の対象とはなりませんし、耐震基準適合証明書の発行業務は住宅の適法性を判断するものではないので建ぺい・容積率オーバーでそもそも住宅ローンが組めなかった、ということも起こり得ます。
まだまだたくさんありますが、機会を見てご紹介したいと思います。

お住まい購入の際に、不動産取得税のこと忘れていませんか?
築年数の経過している中古戸建や中古マンションを購入した場合、購入時にかかる仲介手数料や登記費用の他に、後日、不動産取得税が発生するケースがあります。
仲介手数料や登記費用は、お住まいの引渡しの日に支払うため、資金計画上も忘れることはありませんが、不動産取得税は少し違います。
この不動産取得税は自己申告制となっており、「取得した日から30日以内に、都税事務所へ申告する」とされています。
しかし、実際にこの申告をしている人はあまりいません。
通常の住宅用の戸建てやマンションを購入した場合には、結果的に減税が適用されて、税金がかからないことが多いですし、都税事務所もこの30日を厳格に管理していません。
そのため、不動産取得税に関しては、あまり認識がないケースが多いのです。

ところが注意していただきたいのが、居住用ではない(セカンドハウス等)場合と、「耐震基準に適合していない中古住宅」を取得した場合です。
この場合は、不動産取得税の軽減率がグッと下がってしまい、場合によっては、数十万円から百万円単位で不動産取得税が発生してしまうケースがあります。
住宅ローン減税の部分や、登記費用についての減税効果だけを念頭において耐震基準適合証明書取得の要否を検討すると、後日、思わぬ費用が発生してしまいます。
中古戸建、中古マンションのご購入の際には、耐震基準適合証明書、売買瑕疵保険など、お住まい購入の減税に詳しい、リニュアル仲介株式会社までぜひお問合せください!

今回は耐震基準適合証明書についてです。耐震基準適合証明書は建築士等がその住宅の耐震性能について国が定めた基準をクリアしていることを証明する書類です。
耐震診断を受診すれば証明書が発行してもらえるとお考えの方が多いのですが、実際には何らかの改修工事が必要なケースの方が多いです。
従って、築20年以上の戸建てを検討する際には、耐震改修工事費用も考慮して予算に組み込んでおく必要があります。
住宅ローン減税に関連して弊社へお問い合わせいただくことがありますが、不動産売買契約を終えて物件の引渡しまでの間にお問い合わせをいただくことが多いです。
中には、改修工事費用がまったく考慮されておらず、証明書の発行を諦めるケースもあります。
本来であれば不動産売買契約前に耐震診断を実施しておくことが望ましいと思います。
契約後に耐震診断を実施して、思った以上の改修工事費が必要だと判明しても、そのことを理由に不動産売買契約を解除することができないからです。
リニュアル仲介では、住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書発行についてもきちんとサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。

今回は、不動産取引において減税を受けるために必要な「住宅用家屋証明書」についてです。
「住宅用家屋証明書」とは、あまり聞きなれない書類かと思いますが、不動産登記簿の名義変更の際にかかる「登録免許税」を軽減するために使う書類です。
「登録免許税」の軽減を受けるための要件である「住宅用」の家屋として取得したことを各市区町村に証明してもらう書類となります。

取得のためには、売買契約書の写し、不動産登記簿の写し、住民票などが必要になります。
そしてこの際の「住民票」については、原則として購入不動産に住所を異動した住民票が必要になります。
ただ、引渡し前に登記をすることがほとんどですから、新しい住民票を用意できないケースもあります。
その場合には、別途「申立書」という書類を作成して、「まだ住んでいませんが、居住用に購入したことに間違いありません。」と役所へ申し立てをすることで、証明書の取得が可能となります。

また、購入する物件にも要件があり、マンションであれば築後25年以内、木造戸建ての場合は築後20年以内という制限があります。
この築年数条件を緩和する方法として「耐震基準適合証明書」の取得が利用できます。

「耐震性を満たした物件」を「居住するため」に購入する場合には、流通を促すために減税が適用される、ということになります。

取得手続きをややこしく感じるかもしれませんが、実際には登記をする司法書士や建築会社が代行してくれることがほとんどですのでご安心ください。
不動産購入に関わる税金は高額になりますので、使える減税はしっかり利用するようにしましょう。

年度末が近づくにつれ、耐震基準適合証明書の問い合わせが増えてきました。
多くある勘違いは、耐震診断すれば耐震基準適合証明書が取得できると思い込んでいることです。

木造住宅の場合、例え新耐震(1981年6月以降)であっても現行基準を満たさないケースが多いです。
従って、築20年以上の木造戸建てを選択する場合、耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があるのです。

耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、耐震改修工事はここに頼んで、他のリフォームは別の業者に頼むような方法は現実的ではありません。
施工責任が不明確になってしまうからです。
また、別の業者が施工した工事内容について、他の会社の建築士が証明書を発行することも現実的ではありません。

つまり、中古住宅購入時(特に築20年以上の木造戸建て)のリフォーム会社は、どこでもいいわけではなく、建築士事務所登録を行っているリフォーム会社を選択する必要があるのです。
建築士がいないリフォーム会社にリフォームを頼むと、住宅ローン減税やかし保険など中古住宅購入時に利用できる各種補助制度が利用できなくなるケースが多いです。

また、改修工事が必要かどうかの判断をするためには、建物インスペクションが必要ですが、予め建築士のいるリフォーム会社を選んでおかないと、必要なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前を推奨します)で調査を行うことができず、改修費用が不明瞭のまま取引を進めなければならなくなります。

気に入った物件が見つかったら、築年数をチェックしましょう。築年数が古い物件の場合は、取引で選択できるリフォーム会社が限られることを知っておいた方がいいと思います。
※本当は物件探しの段階である程度リフォーム会社を検討することがオススメです。

リニュアル仲介には、建物インスペクション、必要な改修工事、各種証明書発行ができるリフォーム会社が参加しています。
もちろん売買契約前の建物インスペクションも実施することができますので、お気軽にご相談ください。

住宅ローン減税について

すべての方が満額控除されるわけではありません

個人間取引の中古住宅の場合、最大200万円まで控除されるとありますが、最高控除額を控除してもらえるのは、10年間にわたり、年末のローン残高が2000万円以上だった場合になります。また、所得税控除なので、控除される金額はその人の所得税額が上限となります。(※残額については、一定額を上限に住民税から減額される制度もあります。)

住宅ローンの要件

●返済期間が10年以上のもの

●住宅の建物を取得等するために借りた住宅ローンまたは住宅の建物・敷地・リフォームにかかる借入金で一体として借り入れたもの

●銀行、信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、地方公共団体、給与所得者の使用者(社内融資)等の所定の者からの借入金

●勤務先からの融資では金利が市場金利を勘案して定められたもの(1%)以上であるもの

●親族や役員をしている会社などからの借入金は対象外

建物の要件

●居住の要件…取得後6ヶ月以内に居住し原則として年末まで住み続けること(いったん居住した後、転勤などで引越した場合でも再入居すれば、再入居の年以降、控除が再開できるケースがあります。)

●住宅の要件(1)…床面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が自己居住用

●住宅の要件(2)…取得する住宅が中古住宅の場合次のいずれかを満たす住宅【木造・非耐火建築物……築後経過年数 20年以内 マンション・耐火建築物……築後経過年数 25年以内 】

●住宅の要件(3)…同一生計の親族等から購入したものではない住宅

所得税から控除しきれない場合は住民税から控除

住宅ローン減税の最大控除額(年末のローン残高の1%)まで所得税額が控除されない方については、「当該年分の所得税の課税総所得金額等の7%(上限13.65万円※)」を上限として、個人住民税から控除されます。 ※平成26年3月までの居住および住宅の対価の額等に係る消費税率が5%である場合には、「当該年分の所得税の課税総所得金額等の5%(上限9.75万円)」が上限となります。

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SelFin結果報告書サンプル
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